مبدأ جديد للنقض يحسم عدم انتقال المكان المؤجر للنشاط الحرفي أو التجاري لورثة ورثة المستأجر الأصلي

– اتجاهان في النقض لأثر رجعي للقانون .. وقد أقرت المحكمة الدستورية بدستوريته عام 2002

– محكمة النقض تفصل في القضية الخلافية وتؤكد: لقد راعى قانون 1997 الزواج بين حقوق أصحاب العقارات في الأماكن غير السكنية ومصالح المستأجرين.

قررت الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية بمحكمة النقض عدم استمرار عقد إيجار الأماكن المؤجرة للحرف اليدوية أو النشاط التجاري لورثة المستأجر الأصلي اعتباراً من 27/3/1997 في ضوء ما أبرمته. سريان حصر تمديد العقد بعد وفاة المستأجر الأصلي لورثته حتى الدرجة الثانية الذين يستعملون العين. في ذات النشاط الموروث من تاريخ قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في 9 سبتمبر 1977.

ومضمون ذلك أن هذا العقد لن يتم تمديده إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي فقط ولمرة واحدة فقط وليس ورثة ورثته مما يعني أن شخصًا واحدًا سيستفيد من عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر الأصلي (أو من اكتسب هذه الصفة قبل صدور قانون 1977) ، وذلك من أجل تحقيق الغرض التشريعي – في ضوء أحكام المحكمة الدستورية العليا – من خلال الحد من المنفعة من التمديد القانوني لعقد الإيجار إلى جيل واحد من المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي.

تأتي هذه المسألة ضمن العديد من القضايا المتعلقة بالعقد القديم ، وهذه المرة تتعلق بالمكان المؤجر لمهنة أو لنشاط تجاري وحدود تمديد ونقل عقد الإيجار من المستأجر الأصلي المتوفى إلى ورثته حتى الدرجة الثانية. ، ومدى إمكانية تمديد العقد لورثة الورثة بموجب حكمين من المحكمة الدستورية العليا وتعديلات قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

• بدء تعديل القانون

في فبراير 1997 ، قضت المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، حيث نصت على أن: استمرار إيجار العقار لمزاولة حرفة أو نشاط تجاري لصالح ورثة المستأجر بعد وفاته “. إذا كان استمرار العقد لصالح الورثة بموجب هذا النص دون أي قيد أو فسخ.

وجاءت التعديلات على القانون السابق بالقانون رقم (6) لسنة 1997 الذي يقيد تمديد العقد دون نهاية في هذا الشأن ، ونصت الفقرة المعدلة على ما يلي: “إذا كان العقار مؤجراً لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي ، ثم لا ينتهي العقد بوفاة المستأجر ويستمر لصالح من ينتفع بالعقار من ورثته في نفس النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي حسب العقد والأزواج والأقارب حتى الدرجة الثانية. ، ذكورًا وإناثًا من القاصرين والبالغين ، متساوون في ذلك للاستخدام شخصيًا أو من خلال من ينوب عنهم.

وأضافت: “اعتباراً من اليوم التالي لتاريخ نشر هذا القانون المعدل ، لا يستمر العقد بوفاة أحد أصحاب الحق في البقاء في العين إلا لفائدة المستحقين”. ورثة المستأجر الأصلي ، ولمرة واحدة فقط “.

كانت المشكلة مع القضية المعروضة على اللجنة بسبب الأثر الرجعي المنصوص عليه في القانون الجديد في تطبيق المادة المذكورة أعلاه اعتبارًا من تاريخ دخول قانون 1977 حيز التنفيذ ، على الرغم من أن المحكمة الدستورية العليا قضت في أبريل 2002 برفض الدعوى. الادعاء بعدم دستورية هذا الأثر الرجعي ، والتأكيد على أن المادة واللائحة التنفيذية لا تنطوي على انتهاك دستوري.

قبل الحكم بدستورية الأثر الرجعي ، كانت محكمة النقض مقسمة إلى اتجاهين ، أحدهما يعطي الحق لورثة المستأجر الأصلي في تمديد العقد لورثتهم مرة واحدة بعد دخول قانون 1997 حيز التنفيذ ، والآخر يطبق المفعول الرجعي من خلال تمديد العقد مرة واحدة فقط من تاريخ نفاذ قانون 1977.

• الحادث الذي أثار القضية

تعود الواقعة إلى دعوى رفعها مالك العقار أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية في عام 2002 للمطالبة بإلغاء عقد الإيجار المؤرخ 1 نوفمبر 1991 وتسليم المكان ، على أساس أنه بموجب ذلك العقد ، فإن المستأجر الأصلي استأجر محلًا لاستخدامه في بيع الأحذية الجلدية ، وبعد وفاته عام 1995 تم تمديد العقد لابنه في نفس النشاط حتى وفاته في 8 سبتمبر 2002 ، وتنسيب ورثة ابن المستأجر الأصلي. أصبح بدون أساس قانوني ، لذلك رفضوا تسليم الممتلكات على الرغم من تحذيرهم.

وقضت المحكمة لصالح ورثة المؤجر بفسخ عقد الإيجار الذي أيدته محكمة الاستئناف وطعن فيه ورثة المستأجر أمام محكمة النقض.

وقررت الدائرة المدنية المختصة بمحكمة النقض بجلسة 21 فبراير 2023 إحالة التظلم إلى الهيئة العامة لمواد الأحوال المدنية والتجارية والفصل فيه لوجود اتجاهين في موضوع الدعوى. القضية.

• اتجاهين داخل محكمة النقض

وأوضحت الدائرة التي أحالت القضية أن بعض الأحكام قضت بحق ورثة المستأجر الأصلي – المستوفين للشروط المنصوص عليها في القانون – بنقل حق الإيجار إلى ورثتهم وأزواجهم وأقاربهم حتى الدرجة الثانية ووفقًا الشروط المنصوص عليها فيه لمرة واحدة بعد 27 مارس 1997 (تاريخ نفاذ القانون). بناء على أن أحكام التشريع لا تسري إلا على ما يحدث من تاريخ نفاذه ، ولا تتداخل آثاره مع ما قبله ، ما لم ينص القانون على غير ذلك.

بينما نصت أحكام أخرى على أن نص الفقرة المشار إليها في القانون نافذ المفعول من تاريخ نفاذ قانون 1977 ، بحيث اعتبر المشرع أن القانون نافذ بأثر رجعي من التاريخ الأخير ، وتقييده. تمديد العقد بعد وفاة المستأجر لورثته حتى الدرجة الثانية الذين يعملون في نفس نشاط وريثهم لمرة واحدة. يسرى من 9 سبتمبر 1977.

• حكم الهيئة

وقالت الهيئة إن القانون رقم (6) لسنة 1997 ليس سوى حلقة من حلقات التشريع الاستثنائي الصادر لتنظيم العلاقة الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين ، وقد راعى المشرع في هذا القانون الزواج بين حقوق أصحاب العقارات من غير- الأماكن السكنية ومصالح مستأجريها من أجل تحقيق التوازن في العلاقة الإيجارية والمساواة بين طرفيها.

وأضافت أن القانون نص على تمديد عقد الإيجار لتلك الأماكن إلى زوج وأقارب المستأجر الأصلي ، بالشروط والقيود المنصوص عليها في المادة الأولى من هذا القانون ، اعترافاً بحقوق ورثة المستأجر. أن يواصل المستأجر المذكور رزقه ومصدر رزقه والمحافظة على استمرارية نشاط المراكز الحرفية والمهنية والصناعية والتجارية ، وحرصًا على عدم الإضرار بمستأجري هذه الأماكن.

وأضافت أن القانون قرر أن العقد لن يستمر بوفاة أحد أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي حصرا ولمرة واحدة ، لذلك أن حق المستأجر في استخدام العين لن ينتقل – وهو حق يأتي دائمًا من العقد حتى مع إنشاء منظمة خاصة لعلاقة الإيجار. وتحديد أبعادها بقوانين استثنائية – إلى نوع من السلطة الفعلية التي يمارسها المستأجر مباشرة على العقار المؤجر ، ويستمد منها فوائدها دون تدخل من المؤجر.

وتابعت أنه لو سمح بهذا التحول ، لكان هذا الحق قد خرج من إطار الحقوق الشخصية ، وأصبح يشبه الحقوق الملموسة المتوافقة مع سماتها ، الأمر الذي يتعارض مع خصائص عقد الإيجار ، على اعتبار أن الاثنين. الأطراف – وطوال فترة وجودها – على اتصال دائم ، مما استلزم السيطرة عليهم على وجه التحديد من أجل حقوقهم وواجباتهم. وإلحاق الضرر بحقوق مؤجرها ، فهي ملفوفة في ذلك برداء القانون ، ولأنها – فوق هذا – لا تقع على ملكية العقار المؤجر ، بل تركز على المنفعة التي تنتجها ، والمقصودة بذاتها. ، والمعروفة من خلال تسميتها ، وطوال مدة طبيعتها التأقية ، مهما كانت مدتها.

وأوضحت الهيئة أن المادة تنص – كما دلت عليه الأعمال التحضيرية للقانون – على أن تمديد العقد بعد وفاة المستأجر إلى ورثته حتى الدرجة الثانية ، الذين يعملون في نفس نشاط وريثهم ، مقابل مرة واحدة من تاريخ نفاذ القانون رقم 49 لسنة 1977 في 9 سبتمبر 1977 ، حيث حرص المشرع على قصر الاستفادة من التمديد القانوني على جيل واحد من المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي ، و تطبيق القانون رقم (6) لسنة 1997 بشأن الفقرة الأولى بأثر رجعي من التاريخ الأخير.

وذلك لأن المستفيد ، حتى لو كان في حكم المستأجر الأصلي ، لا يعني ذلك أكثر من توليه مكانه في جميع الحقوق الناتجة عن العلاقة الإيجارية ، ولا يؤدي إلى تغيير أهليته من كونه. المستفيد إلى المستأجر الأصلي ، وإلا فسيكون هذا توسيعًا لمفهوم النص وتمديد العقد لأكثر من جيل واحد. خلافا لمقصد النص وحكم المحكمة الدستورية في القضية رقم 44 من 17 المحكمة الدستورية القضائية التي أصدرت عدم دستورية النص القديم لقانون 1977 الذي تم تصحيحه بقانون 1997 ، بحسب الهيئة. .

وعليه ، اعتبارًا من 27 مارس 1997 ، لا يستمر عقد الإيجار بوفاة أحد أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي لمرة واحدة فقط ، وليس ورثة ورثته. بوفاة الوارث ، وقول غير ذلك ، يمدد عقد الإيجار لأكثر من جيل ، خلافًا لما نصت عليه المادة الأولى من القانون والمادة الثامنة من لائحته التنفيذية.

وأخيرا وبعد أن قررت الهيئة في الموضوع المعروض عليها التخلي عن النهج الآخر الذي يسمح بنقل العقد إلى الورثة لمرة واحدة بعد 27 مارس 1977 ، وأعاد الاستئناف إلى الدائرة التي أحالته. عليها للحكم في ضوء استنتاجاتها. يشير هذا إلى أن الدائرة ستصدر حكمًا برفض استئناف ورثة المستأجر وتأييد إنهاء عقد الإيجار.