الاستئناف: عقد الإيجار القديم المُحرر لشخص وشركاه يعتبر "شركة".. برلماني

ورصد موقع “البرلماني” المتخصص بالشأن التشريعي والبرلماني، في تقرير بعنوان: “لأصحاب العقارات والمستأجرين.. الاستئناف يرسي مبدأ جديدا: يعتبر عقد الإيجار القديم المحرر للشخص وشركائه بمثابة عقد إيجار قديم” “شركة”، استعرض فيه حكمًا نهائيًا صادرًا عن محكمة الاستئناف بشأن اعتبار عقد الإيجار القديم المحرر للشخص وشركائه “شركة”، ويخضع للقانون رقم 10 لسنة 2022 بشأن الأشخاص الاعتبارية ، وتمت الموافقة على عدة مبادئ بشأن الإنذار والإخلاء، في الطعن المسجل برقم 3848 لسنة 78 قضائية.

بناء على صدور حكم المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 11 لسنة قضائية 23، صدر ذلك الحكم بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، بشأن بعض الأحكام المتعلقة تأجير الأماكن وبيعها وتنظيم تلك العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه استخدام عبارة لا يجوز لمؤجر أن يطلب إخلاء المكان إذا انتهت المدة المتفق عليها في العقد، بما في ذلك عقود الإيجار للأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتباريين للاستخدام غير السكني.

وفي حيثيات الحكم قالت المحكمة: وبناء على ما تقدم يتبين أن حكم المحكمة الدستورية العليا أعلاه قد قطع من عقد الإيجار أساس الدعوى، الذي ربطه بقوانين الإيجار الاستثنائية، في وشروط إمكانية التمديد القانوني بعد انتهاء المدة المتفق عليها. ولذلك فإن دراسة طلب المدعي إنهاء عقد الإيجار تخضع لقواعد ونصوص القانون المدني، فهو القانون العام الذي يحكم عقود الإيجار التي لا تخضع لقوانين استثنائية. إذا كان ما سبق صحيحا؛ ويشترط قانوناً وفقاً لنص المادة رقم 598 من القانون المدني أن ينتهي الإيجار بنهاية المدة المحددة في العقد دون الحاجة إلى إنذار بالإخلاء.

وبحسب «المحكمة»: كما جاء في المادة 563 من القانون المدني، فقد نصت على أنه «إذا تم عقد الإيجار دون الاتفاق على مدة أو عقد غير محدد المدة أو تعذر إثبات المدة المزعومة، وجب إثبات المدة المزعومة». ويعتبر الإيجار منعقدا للمدة المحددة لدفع الإيجار وينتهي بانتهاء هذه المدة بناء على طلب أحد”. إذا قام الطرفان المتعاقدان بتنبيه الطرف المتعاقد الآخر بالإخلاء في التواريخ التالية:

1- في الأراضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المحددة لدفع الإيجار ستة أشهر فأكثر وجب الإنذار قبل ثلاثة أشهر من انتهائها. وإذا كانت المدة أقل من ذلك، وجب الإنذار قبل النصف الأخير منها، مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقاً للعرف.

2- في المنازل والمحلات التجارية والمكاتب والمخازن والمصانع والمستودعات وغيرها، إذا كانت المدة المحددة لدفع الإيجار 4 أشهر أو أكثر، يجب الإخطار قبل شهرين من انتهائها. فإذا كانت المدة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.

3- في المساكن والغرف المفروشة، وفي غير ما تقدم، إذا كانت المدة المحددة لدفع الإيجار شهرين فأكثر، وجب الإنذار قبل انتهائها بشهر. أما إذا كان أقل من ذلك فيجب الإنذار قبل شهر من انتهائه. فإن كان أقل من ذلك وجب التنبيه قبل النصف الأخير منه. .

وفيما يلي التفاصيل الكاملة: